러시아의 상업용 부동산 시장은 글로벌 경제 제재, 국내 경기 변화, 디지털 경제 확산 등의 영향으로 빠르게 변화하고 있습니다. 최근 몇 년간 서방의 경제 제재와 외국 기업들의 철수로 인해 일부 부동산 부문이 위축되었지만, 동시에 국내 기업과 아시아권 투자자들의 관심이 증가하면서 새로운 기회도 생겨나고 있습니다. 이번 글에서는 러시아 상업용 부동산 시장의 현재 상황과 전망을 살펴보겠습니다.
1. 러시아 오피스 부동산 시장: 외국 기업 이탈과 국내 기업 확장
러시아 오피스 시장은 서방 기업들의 철수와 하이브리드 근무 확산으로 인해 변화를 겪고 있습니다. 모스크바, 상트페테르부르크 등 주요 도시에 위치한 프라임 오피스 빌딩들은 공실률이 증가하는 한편, 러시아 국내 기업과 아시아 투자자들의 입주가 늘어나고 있습니다.
1) 외국 기업 철수로 인한 공실률 증가
서방의 경제 제재로 인해 미국, 유럽 등 글로벌 기업들이 러시아에서 철수하면서 주요 오피스 빌딩의 공실률이 증가했습니다. 이에 따라 모스크바의 주요 비즈니스 지구인 '모스크바 시티(Moscow City)'의 오피스 임대료가 하락하는 경향을 보이고 있습니다.
2) 러시아 국내 기업 및 아시아 기업의 신규 입주
공실률이 증가하는 한편, 러시아의 IT, 금융, 제조업 기업들은 저렴해진 임대료를 활용하여 프라임 오피스 빌딩으로 이전하는 움직임을 보이고 있습니다. 또한 중국, 인도, 터키 등의 기업들이 러시아 시장에 진출하면서 오피스 수요를 채우고 있습니다.
3) 하이브리드 근무 도입과 오피스 공간 변화
팬데믹 이후 하이브리드 근무가 확산되면서 공유 오피스 및 유연한 오피스 공간의 인기가 높아지고 있습니다. 이에 따라 WeWork와 같은 글로벌 공유 오피스 브랜드가 철수한 자리를 러시아 기업들이 대체하고 있으며, 자체적인 공유 오피스 모델을 도입하는 움직임이 나타나고 있습니다.
2. 러시아 리테일 부동산 시장: 소비 패턴 변화와 쇼핑몰의 역할 변화
러시아의 리테일 부동산 시장은 외국 브랜드 철수와 온라인 쇼핑 확산에 따라 변화를 겪고 있습니다. 기존 대형 쇼핑몰은 엔터테인먼트 공간으로 변화하고 있으며, 현지 브랜드와 아시아 브랜드가 시장을 대체하고 있습니다.
1) 서방 브랜드 철수와 현지 브랜드 확대
H&M, 나이키, 맥도널드 등 서방 브랜드들이 러시아 시장에서 철수하면서, 현지 기업들이 그 자리를 채우고 있습니다. 맥도널드를 대체한 '브쿠스노 이 토치카(Vkusno & Tochka)'와 같은 러시아 브랜드들이 빠르게 확장하고 있으며, 중국 및 터키 브랜드들도 러시아 리테일 시장에 적극 진출하고 있습니다.
2) 대형 쇼핑몰의 변화: 체험형 공간 확산
러시아의 주요 쇼핑몰들은 단순한 쇼핑 공간을 넘어, 문화·엔터테인먼트 시설을 결합한 복합 공간으로 변화하고 있습니다. 예를 들어, 모스크바의 '아비아파크(AviaPark)' 쇼핑몰은 실내 스카이다이빙, 테마파크, 전시 공간 등을 추가하며 방문객을 유치하고 있습니다.
3) 온라인 쇼핑과 도심형 소매점 증가
러시아의 이커머스 시장이 빠르게 성장하면서, 오프라인 리테일 매장은 점점 체험형 매장으로 변화하고 있습니다. 오존(Ozon), 얀덱스 마켓(Yandex Market)과 같은 온라인 플랫폼이 성장하면서 도심형 물류센터 및 소규모 소매점들이 증가하는 추세입니다.
3. 러시아 물류 및 산업용 부동산 시장: 이커머스 성장과 물류 인프라 확대
러시아의 물류 및 산업용 부동산 시장은 이커머스 성장과 함께 빠르게 확장되고 있습니다. 특히 자국 내 물류 네트워크를 강화하는 움직임이 두드러지고 있습니다.
1) 물류센터 및 창고 시설 수요 증가
이커머스 시장이 성장하면서, 모스크바, 상트페테르부르크, 예카테린부르크 등의 주요 도시에서 대규모 물류센터 건설이 활발하게 진행되고 있습니다. 또한, 시베리아와 극동 지역에서도 물류 허브를 구축하는 프로젝트가 진행 중입니다.
2) 중국과의 무역 확대에 따른 국경 물류 인프라 개발
중국과의 무역이 증가하면서 러시아-중국 국경 지역의 물류 인프라가 확장되고 있습니다. 블라디보스토크, 하바롭스크 등 극동 지역에서는 중국 제품을 수입하고 러시아 내에서 유통하기 위한 물류 허브가 강화되고 있습니다.
3) 친환경 물류센터 및 자동화 시스템 도입
러시아에서도 ESG(환경·사회·지배구조) 경영 트렌드가 확산되면서, 친환경 물류센터가 증가하고 있습니다. 특히 에너지 효율적인 창고와 자동화 물류 시스템을 도입하여 운영비 절감과 지속 가능성을 높이는 기업들이 늘어나고 있습니다.
4. 러시아 상업용 부동산 시장 전망
러시아 상업용 부동산 시장은 지정학적 리스크가 높지만, 새로운 투자 기회도 존재합니다.
1) 국내 기업과 아시아권 투자자의 시장 확대
서방 기업들이 빠져나간 자리를 러시아 국내 기업과 중국, 인도, 터키 등의 기업들이 채우고 있으며, 향후 이러한 흐름이 지속될 가능성이 높습니다.
2) 물류 및 산업용 부동산의 지속적인 성장
이커머스 시장의 확대와 러시아-중국 간 무역 증가로 인해 물류 및 산업용 부동산 부문은 꾸준한 성장을 이어갈 것으로 예상됩니다.
3) 오피스 및 리테일 부동산의 점진적 회복
오피스와 리테일 부동산은 외국 기업 철수로 인해 단기적으로 어려움을 겪고 있지만, 장기적으로는 러시아 기업과 아시아 기업들이 대체하면서 점진적으로 회복될 가능성이 큽니다.
결론
러시아의 상업용 부동산 시장은 서방 제재, 글로벌 기업 철수, 국내 기업 성장이라는 복합적인 요소 속에서 변화를 겪고 있습니다. 오피스 부문은 외국 기업 철수로 단기적인 조정을 겪고 있지만, 국내 기업과 아시아 투자자들의 수요가 증가하고 있습니다. 리테일 부문에서는 러시아 현지 브랜드와 중국, 터키 브랜드가 시장을 채우고 있으며, 물류 및 산업용 부동산은 이커머스 성장과 무역 확대에 힘입어 지속적으로 성장할 전망입니다. 지정학적 불확실성이 남아 있지만, 러시아 상업용 부동산 시장은 새로운 투자 기회를 제공할 가능성이 있습니다.